تكه هايي از متن به عنوان نمونه : (ممكن است هنگام انتقال از فايل اصلي به داخل سايت بعضي متون به هم بريزد يا بعضي نمادها و اشكال درج نشود ولي در فايل دانلودي همه چيز مرتب و كامل است)
چكيده
حق سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت كه از بحثهاي مهم اجاره محلهاي تجاري هستند، از مهمترين قوانين هر كشور بوده و در ايران از تأسيسهاي حقوقي رايج در حقوق موضوعه ميباشد، كه در خصوص وحدت يا دوگانگي آن هم در دكترين و هم در رويه قضائي اختلاف نظر وجود دارد، و به نظر ميرسد اين دوگانگي ناشي از عدم تبيين ماهيت و طبيعت حقوقي اين دو حق است. اين نوشتار بر آن است با طرح ديدگاه هاي مختلف به تبيين مفهوم و ماهيت حق سرقفلي به عنوان يك حق امتياز و متمايز از حق كسب و پيشه وتجارت و با بررسي قوانين سابق موجود و نظريات فقها و حقوقدانان و تدقيق در آراء و رويه قضائي، كه نمونههايي از آراء صادره در حين بحث آورده خواهد شد، ابتدا زوايا و مباني سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت را تبيين نموده و با بررسي ابهامات موجود در اين زمينه بعد از ارائه مباحثي با شناختن تفاوتها و مباني اين دو حق به تبيين تفاوت بين سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت بپردازد. بدين منظور به بيان تعاريف لغوي و اصطلاحي و بيان سير تاريخي اين دو حق مي پردازيم، و با بررسي متون فقهي به ويژه نظرات حضرت امام خميني (ره) و آخرين تغييرات اعمال شده به اين نتيجه خواهيم رسيد كه اين دو حق كاملاً از هم متمايز ميباشد. همچنين سرقفلي يك حق مالكانه است و به موجر تعلق دارد، و حق كسب و پيشه و تجارت به مستأجر تعلق دارد.
واژگان كليدي: سرقفلي، موجر و مستأجر، مباني، حق كسب و پيشه و تجارت
مقدمه
انسانها در مسير شتابان زندگي خود نيازمند قوانيني هستند كه بتوانند با تكيه بر آن ادامه حيات دهند. نظر به ساده بودن مقررات گذشته، كه حدود حقوق و آزاديها را ترسيم ميكرد، قادر به رفع نيازمنديهاي جامعه امروز كه از پيچيدگي زيادي برخودار ميباشد نيست. با افزايش جمعيت و گسترش كانونهاي جمعيتي و گسترش و توسعه مكان زندگي، انقلابي در روابط بين اشخاص ايجاد گرديد. از آنجائي كه دولتها نميتوانند از روابط اقتصادي كاملاً آزاد سخن بگويند و نظارهگر اين وضعيت باشند، از طريق وضع قوانين كارآمد و مناسب اقدام به برقراري امنيت، رفاه و تأمين اجتماعي نموده و بدين صورت در سدد رفع فقر و تبعيض اقدام مينمايند.
سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت كه بايد بين آنها تفاوت قائل شده و نبايد آنها را با يكديگر اشتباه گرفت، از مهمترين مباحث مربوط به اجاره است، كه جايگاه بسيار مهمي در مباحث حقوقي و اقتصادي داشته و دو تأسيس حقوقي رايج بوده كه به عنوان يك نهاد قانوني در نظام اقتصادي و قضايي ما جوان و نوپا ميباشد و قدمت آن به چند دهه اخير (كمتر از پنجاه سال) ختم ميگردد. و همچنين از لحاظ فقهي از مسائل مستحدثه و نوپيدا تلقي شده و اگرچه در منابع فقهي و حقوقي كم و بيش در خصوص اين دو نظرياتي ارائه شده است، با توجه به تحول قوانين موجر و مستأجر و تغيير تدريجي نگرش قانونگذار در اين مورد و اختلاف ديدگاههايي كه در اين خصوص به چشم ميخورد، بحث پيرامون آن همچنان ادامه داشته و در اين نوشتار با رويكرد تحليلي به بررسي اين دو تأسيس حقوقي و مقايسه آن دو ميپردازيم.
- طرح مسأله
اغلب كشورها مقررات سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت را كه از موضوعات بدون واسطه حقوق تجارت و اقتصاد اجتماعي است در ميان قوانين تجاري خود جاي دادهاند و برخي از كشورها نيز آن را در حقوق مدني خود جاي دادهاند. قانونگذار ما چند سال پيش از پيدايش عملي پديده سرقفلي و حق كسب وپيشه وتجارت با وضع مقررات روابط مالك و مستأجر در خرداد ماه سال ۱۳۳۹ براي اولين بار به آن وجهه قانوني بخشيد. و از آنجائي كه با اين پديده و همچنين با پديده عدم تخليه عين مستأجره پس از انقضاء مدت اجاره از سوي مستأجر بيگانه بود، حمايت بيش از اندازه قانون از مستأجر در اين خصوص، بين حقوقدانان و فقها بحثهائي را به وجود آورد و با توجه به اينكه بافت ايران مذهبي بوده و بسياري از متدينين، قوانين مصوب در زمان رژيم گذشته را به رسميت نميشناختند، و بيشتر از فتاوي فقها و مراجع پيروي ميكردند، اين امر باعث شد تا مراجع نيز در خصوص مشروعيت يا عدم مشروعيت اين اصطلاحات نظريات خود را بيان نمايند. قانونگذار ايران قبل از انقلاب و با تأثير از سيستمهاي حقوقي بعضي از كشورهاي غربي همچون فرانسه و با توجه به مصالح اجتماعي و عليرغم بافت مذهبي جامعه، بر خلاف احكام شرعي، قوانيني را تصويب نمود، كه اين نحوه قانونگذاري بسياري از تجار و پيشه وران و كاسبان را كه از فتواي مراجع پيروي مينمودند دچار مشكل نموده و بر سر دوراهي قرار ميداد، و با توجه به اينكه قانون منافعي مانند حق كسب و پيشه را براي مستأجر پيش بيني نموده بود صرف نظر نمودن از اين حق توسط مستأجر را امري مشكل و سخت مينمود و از طرف ديگر و با توجه به اينكه فقها بر حرمت اخذ چنين حقي جز در موارد محدود و شرايط خاصي فتوا داده بودند در هنگام تخليه عين مستأجره تجار و كاسبان را از اخذ سرقفلي و حق كسب و پيشه باز ميداشت، كه اين هم يك مانع بزرگ بوده و بعضي از تجار و مستأجران اماكن تجاري، به خاطر تديني كه داشتند هنگام درخواست تخليه عين مستأجره از ناحيه موجر با انقضاء مدت اجاره آن را بدون اخذ هرگونه وجهي تخليه ميكردند. پس از پيروزي انقلاب اسلامي تصويب قوانين توسط قانونگذار به سمت انطباق با احكام شرعي واجماع نظرات فقها پيش رفته و آنچه را كه قوانين موضوعه قبلي به عنوان يك امر غير شرعي تلقي ميكرد، محدود مينمود. تا اينكه در سال ۱۳۷۶ آخرين قانون روابط موجر و مستأجر تصويب گرديد، كه در اين قانون، پس از انقضاء مدت اجاره، تخليه عين مستأجره را حق قانوني و مسلم موجر شناخته است، و فقط در صورتي كه مستأجر در بدو قرارداد اجاره مبلغي را به عنوان سرقفلي به موجر پرداخت نموده باشد، هنگام تخليه اين مبلغ توسط مستأجر قابل مطالبه است. البته اين قانون نيز مورد بحث و انتقاد بعضي از نويسندگان حقوقي قرار گرفته و آن را با واقعيتهاي خارجي و عادات و رسوم تجاري سازگار نميدانند. سؤال اينست كه، قوانين مصوب در زمينه سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت در چه مواردي با موازين فقهي انطباق دارد؟ نظرات فقها در اين خصوص چيست؟ آيا اين دو حق قابل جمع ميباشند يا خير؟ اگر متفاوت هستند، جهات تمايز آنها چيست؟ آيا شباهتهايي بين اين دو حق وجود دارد يا خير؟ اگر شباهت وجود دارد جهات شباهت آنها در چيست؟ اين دو حق چه نوع مالي هستند و آيا قابليت نقل و انتقال به غير را دارند؟
اين مسائل و مسائلي چند از اين قبيل كه تماماً مرتبط با بحث حاضر است، موضوع اين تحقيق را تشكيل ميدهد. موضوعي كه اگر چه كنكاشي نظري را ميطلبد ولي تأثيري كاربردي با دايره شمولي وسيع را در بر دارد.
۲.اهداف تحقيق
براي انجام اين كار تحقيقي، اهداف مختلفي در نظر بوده و يكي از اين اهداف پاسخ مناسب دادن به فرضيه هاي تحقيق ميباشد، و با بهره گرفتن از نظريات فقها و حقوقدانان راه حل مناسبي را پيدا نماييم و آنچه منظور نظر قانونگذار يا شارع مقدس است به خوبي دريابيم. اختلاف نظرهاي موجود بين قضات محترم دادگستري، در استنباط از مقررات مبحث روابط موجر و مستأجر و صدور آراء متفاوت در اين زمينه و برداشتهاي چندگانه از مقررات اين مبحث، همچنين تعدد پروندههاي مربوط به اين موضوع در محاكم و در روابط حقوقي بين مردم، و با توجه به كاربردي بودن تحقيق و اينكه از موضوعات مبتلا به جامعه ميباشد و با توجه به اينكه در خصوص روابط موجر و مستأجر در چند مرحله قوانيني مصوب گرديد و در هر مرحله از تصويب قانون فقها نظرات متفاوتي در اين خصوص داشتند، ديده شده برخي از محاكم به تبعيت از قانون آرائي را صادر نموده كه قضاتي كه از احكام فقهي تبعيت مينمايند در برخورد با موضوع مشابه آراء متفاوت اتخاذ نموده و باعث دوگانگي در آراء محاكم گرديده، لذا موجب شد تا به انتخاب، مطالعه و بررسي اين موضوع مبادرت گردد. ديده شد در بحث توقيف حق سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت برخي از قضات اين نوع حقوق را مال دانسته و آن را قابل معامله و مبادله ميدانند، لذا تجويز به توقيف آن نموده اند، و دسته اي ديگر ازآنجا كه اين حقوق را مال نميدانند و آن را فقط حق مالي ميدانند و حق مالي، مال نيست، آن را قابل توقيف نميدانند. اين چند گانگي رفتار و استنباط، كه قطعاً بخش اعظمي از آن ريشه در فقه و قانون دارد و اختلافات ايجاد شده متأثر از اختلافات فقهي و حقوقي در خصوص اين دو حق ميباشد، برآن شديم تا نسبت به كنكاش موضوع اقدام نمائيم.
۳.سئوالات
سئوالات اصلي مطرح در موضوع عبارتند از:
- آيا سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت يك مفهوم بوده يا مفاهيم مجزي از هم ميباشد؟ آيا بين اين دو حق تفاوتي وجود دارد؟ وجوه اشتراك و وجوه افتراق اين دو حق در چيست؟
- چه قوانيني در خصوص اين دو حق تصويب گرديده؟ و آيا قوانين تصويب شده انطباقي با موازين فقهي دارد يا خير؟
- نظر فقها و حقوقدانان در خصوص اين دو حق چيست؟ اين دو حق را مشروع دانسته يا آن را غيرمشروع ميدانند؟
- آيا اين دو حق ماليت دارند يا خير؟ و اگرماليت دارند با چه نوع مالي منطبق ميباشند؟
- آيا حق سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت قابليت توقيف دارند؟ چه نظراتي در اين خصوص ارائه شده و كدام نظر صحيح ميباشد؟
- عناصر تشكيل دهنده حق سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت چيست؟ و شناخت اين عناصر چه تأثيري در شناخت اين حقوق دارد؟
- فرضيات تحقيق
(۱). با عنايت به تعاريف متعددي كه از حق سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت بين حقوقدانان و فقها رواج دارد، عليرغم شباهتهايي كه بين اين دو حق وجود دارد وجوه تمايزي نيز بين اين دو حق وجود دارد و اين دو حق متمايز از هم بوده كه در رويه دادگاهها نيز اين تفاوت را ميتوان ملاحظه نمود، كه در برخورد با اين دو حق آراء متفاوتي صادر گرديده است.
(۲). قوانين صادر شده در خصوص حق سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت را ميتوان تحت عنوان روابط مالك و مستأجر تحت دو عنوان قوانين قبل و بعد از انقلاب مورد بررسي قرار داد، كه اين قوانين در زمان قبل از انقلاب با احكام شرعي انطباق نداشته، ليكن قوانين مصوب بعد از انقلاب به سمت انطباق هر چه بيشتر با احكام و موازين شرعي سوق پيدا نموده است.
(۳). فقها در خصوص مشروعيت سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت داراي نظرات مختلف بوده و بعضي از فقها حكم به مشروعيت آن و برخي ديگر حكم به حليت آن صادر نموده اند.
(۴). از آنجايي كه حق سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت از عناصر مختلفي تشكيل شده و بعضي از اين عناصر منقول و برخي ديگر غيرمنقول ميباشد، لذا اين حقوق به تبع موضوع خود به صورت منقول يا غيرمنقول در خواهد آمد.
(۵). عليرغم نظرات مختلفي كه در خصوص قابليت توقيف يا عدم توقيف حق سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت وجود دارد، ليكن به نظر ميرسد اين حقوق به عنوان يك حق مالي بوده و به عنوان يك مال از اموال بدهكار قابليت توقيف دارد. رويه قضايي نيز به اين نظر گرايش بيشتري دارد.
۵.ساختار تحقيق
بررسي و مقايسه سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت با تأكيد بر رويه قضايي، مستلزم مطالعه مفهوم سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت، بررسي تعاريف اين دو حق و بررسي برخي تعاريف مرتبط با آن بوده كه در فصل آغازين از بخش اول بدان پرداخته شده است. اين مقدمات، توجيهكننده تفاوت بين اين دو حق بوده و براي رسيدن به اين تفاوت و مقايسه اين دو ضروري مينمايند. در فصل بعدي سوابق و پيشينه تاريخي اين دو حق مورد بررسي قرار گرفته كه طي چهار گفتار به آن پرداخته شده است. در بخش دوم احكام سرقفلي وحق كسب و پيشه و تجارت مورد مطالعه قرار گرفته و طي پنج فصل، عناصر تشكيلدهنده، ماهيت، نوع مالكيت، تكاليف موجر و مستأجر در قبال هم، برخي دعاوي معمول بين موجر و مستأجر، مورد مطالعه واقع شده است. سپس با محور قرار دادن همان مفاهيم و تعاريف و قوانين مختلف و سابقه تاريخي به بررسي تحليلي اين حقوق پرداخته شده است و در بخش سوم با ارائه وجوه اشتراك و افتراق اين دو حق در حقوق ايران و تطبيق آن با حقوق چند كشور ديگر پرداخته و در نهايت به نتيجه گيري از مباحث مطروحه و ارائه پيشنهاداتي چند مبادرت شده است.
فصل اول: مفهوم سرقفلي و حق كسب و پيشه وتجارت
گفتار اول: تعاريف
از آنجايي كه در نظر داريم حق سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت را با يكديگر مقايسه نمائيم، لازم است معاني الفاظي كه با آن سر و كار داريم را روشن نمائيم.
الف: تعريف سرقفلي
براي آنكه بتوانيم تعريفي جامع از اين واژه در حقوق ايران ارائه كرده باشيم، بايد برداشتي هماهنگ از اين واژه وجود داشته باشد. اما بين استادان حقوق ايران در اين زمينه، اختلاف عقيده وجود دارد. بعضي از استادان، اين حق را فقط متعلق به مستأجر ميدانند. برخي ديگر، آن را متعلق به مالك ميدانند. حال تعريف سرقفلي را از چند جنبه بررسي مينماييم.